Spesso ci viene chiesto, nel caso di una locazione, come e quando è possibile recedere da un contratto di affitto. Secondo quanto stabilisce la legge n. 431 del 98, articolo 3 comma 6, è possibile recedere dal contratto di affitto per gravi motivi, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Questa scadenza però è derogabile; ciò significa che è possibile inserire all’interno del contratto una clausola che indica un termine maggiore o minore.
Quali sono i termini gravi per recedere il contratto di affitto
Per stabilire i termini gravi si è espressa la Corte di Cassazione:
“i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”.
I motivi devono essere “involontari, imprevedibili e sopravvenuti”, connessi quindi ad un evento imprevisto insorto dopo la stipula del contratto. Ad esempio:
- Il trasferimento del posto di lavoro in un luogo oltremodo lontano dall’abitazione.
- Problemi familiari che impongono il trasferimento (es. malattie di genitori, ecc.).
- La perdita del posto di lavoro e la necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione.
- Problemi strutturali all’immobile o condominiali, che il proprietario non affronta o affronta poco e male.
Recesso dal contratto di locazione da parte del locatore
Anche il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi. Il proprietario può interrompere il contratto alla prima scadenza (4 anni nel contratto libero e 3 anni nel contratto a canone concordato) solo in presenza di giustificato motivo. Come previsto dalla legge, ovvero:
- Il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia.
- L’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune.
- L’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento.
- L’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato.
- Il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Nel caso in cui, entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, non si verifica la motivazione indicata dal proprietario, il conduttore ha la possibilità tornare nell’alloggio con il precedente contratto. Oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità.
Come recedere da un contratto di affitto: adempimenti fiscali
Per recedere un contratto di affitto da entrambe le parti occorre inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera è necessario indicare:
- Gli estremi del contratto.
- I dati dell’inquilino.
- Le motivazioni del recesso.
- La data entro cui l’immobile sarà liberato.
- Per quanto riguarda il conteggio dell’ordinario termine dei sei mesi di preavviso, è calcolato dal momento in cui la raccomandata viene ricevuta dalla controparte.
Il recesso dal contratto di locazione, comporta per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.
Recesso e oneri civilistici
Per quanto riguarda l’aspetto civilistico, il conduttore ha la facoltà di lasciare l’immobile in qualsiasi momento dopo aver effettuato la comunicazione vista sopra. Tuttavia è tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. Se la disdetta del contratto di locazione avviene nel rispetto della procedura prevista dalla legge, il proprietario restituisce la caparra.
Nel caso in cui, invece, non si rispettino le tempistiche e le modalità previste dalla legge, il proprietario può costringere, anche tramite azione legale,l’inquilino a pagare comunque le mensilità necessarie per raggiungere la quota dei sei mesi richiesti.
Adempimenti fiscali del recesso
Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario pagare un’imposta di registro di importo pari a € 67,00 da versare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto:
- Per via telematica con il software RLI o RLI-web tramite richiesta di addebito su conto corrente.
- Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
Tuttavia nel caso in cui si sia optato per il regime della cedolare secca e con riferimento al contratto di locazione che si risolve in maniera consensuale, l’imposta di registro non è dovuta.
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